重点提示：
（一审）作出判决：一、在本判决发生法律效力之日起五日内，沈某敏直接向第三人中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行清偿增城市新塘镇港口大道363号现代城市花园4幢某号房的抵押贷款本金380000元及利息（已付本息应予扣减）与相关提前还贷的费用。二、在沈某敏履行本判决第一项的义务之日起五日内，吴某群和第三人中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行协助沈某敏办理增城市新塘镇港口大道363号现代城市花园4幢某号房的抵押登记涂销手续。三、在增城市新塘镇港口大道363号现代城市花园4幢某号房的抵押登记涂销手续办妥之日起五日内，吴某群协助沈某敏办理上述房屋过户至沈某敏名下的登记手续。
（二审）被告不服上诉，二审维持原判。
（全文）
上诉人（原审被告）:吴某群，男，1975年11月21日出生，汉族，住广东省汕头市。
被上诉人（原审原告）:沈某敏，女，1968年3月31日出生，汉族，住浙江省宁波市。
委托代理人:任建超，广东达盛律师事务所律师。
原审第三人：广州市某维房地产代理有限公司，住所：广州市增城新塘镇。
委托代理人：罗某，女，1975年9月19日出生，汉族，住贵州省遵义县。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行，住所，广州市海珠区工业大道北31号。
原审第三人：李某东，男，1962年8月20日出生，汉族，住增城市新塘镇。
上诉人吴某群因与被上诉人沈某敏、第三人广州市某维房地产代理有限公司（以下简称代理公司）、中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行（以下简称工商银行）、李某东房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2012）穗增法民一初字第134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年1月28日，沈某敏与吴某群通过代理公司签订《房屋买卖合同》，合同约定，卖方（即吴某群，下同）以609000元将增城市新塘镇港口大道363号现代城市花园4幢某号107.05㎡房屋（以下简称涉案房屋）出售给买方（即沈某敏，下同）。卖方保证涉案房屋合法所有，如卖方在隐瞒涉案房屋买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致涉案房屋无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此给买方及经纪方（即代理公司）造成的全部损失。买卖双方同意涉案房屋交付时间为卖方收齐房款当天。卖方应在涉案房屋正式交付使用前，交清涉案房屋名下发生的欠款及应付费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络使用、电视天线、管理费等费用）。因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同义务的，逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1%支付违约金；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于楼价5%的违约金；守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应于解除合同发出之日起五日内退还；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1%支付违约金。合同特别约定，付款方式：买方在2010年1月28日支付2万元给卖方，在卖方申请银行提前还款，银行通知扣款日的前三天，买方将首期款18万元直接支付至卖方的供款账户内，以协助卖方赎契。余款409000元在买卖双方到房管局成功递件后一次性支付给卖方。卖方的提前还款时间是中国工商银行规定的借款之日起六个月内方可提前还款，由于国家机关的原因造成过时，三方可互免责任。
合同签订的当天，沈某敏向代理公司交付定金2万元，有代理公司出具的收款收据为据，代理公司收取该款后已支付给吴某群，吴某群亦予确认。代理公司的中介费，沈某敏未支付。涉案房屋已于2009年9月23日核发了房地产权证，权属人登记吴某群，共有人栏为空白。涉案房屋建筑面积107.05㎡，套内建筑面积85.55㎡。吴某群以涉案房屋作抵押向工商银行贷款38万元，贷款期10年，并办理了抵押登记手续。吴某群一直正常还款，并无向工商银行提出任何还款申请。吴某群与邹子瑶于2009年2月20日登记结婚，有结婚证为据，但吴某群出售涉案房屋时，并没有向代理公司或沈某敏委托签约人李某东如实告知涉案房屋属于夫妻共同财产。
2011年12月30日，沈某敏向原审法院提起诉讼。本案在庭审中，沈某敏明确表示，要求吴某群继续履行合同，并愿意替代吴某群清偿涉案房屋于工商银行的抵押贷款。本案在庭审调解中，如果解除合同，吴某群同意返还定金2万元给沈某敏，并愿意支付沈某敏3万元作为经济补偿。但沈某敏认为，如解除合同，吴某群除返还定金2万元外，应赔偿5万元。为此，双方未能达成协议。
沈某敏向原审法院诉称，2010年1月28日，沈某敏通过代理公司的居间服务与吴某群签订了《房屋买卖合同》，合同约定，沈某敏以609000元的价格购买吴某群增城市新塘镇港口大道363号现代城市花园4幢某号房屋。在签订合同当天，沈某敏给付了2万元定金。根据合同约定，吴某群应当及时向银行申请提前还贷，但吴某群经沈某敏及代理公司的催促，吴某群至今未申请银行提前还贷，导致合同未能履行，吴某群的不作为已构成违约。根据合同约定，沈某敏有权要求吴某群继续履行合同，并有权要求吴某群按每日总楼价的1%支付违约金，吴某群自签订合同至今未履行提前还贷义务，吴某群应当支付违约金，考虑到双方的买卖关系，沈某敏酌情要求吴某群赔偿10000元违约金，并要求继续履行合同，同时按照合同约定，吴某群应当承担中介代理费7000元。为此，沈某敏起诉，请求吴某群将新塘镇港口大道363号现代城市花园4幢某号过户至沈某敏名下；吴某群支付沈某敏违约金10000元；吴某群承担房屋买卖中介代理费7000元；诉讼费由吴某群承担。
吴某群向原审法院辩称，一、涉案合同属于效力待定的合同。1、合同的买房是李某东签名，而沈某敏至今未提交授权委托书给李某东，直至吴某群接到应诉通知书才知道沈某敏身份。2、涉案房产并非吴某群一人所有，而是属于夫妻共同财产，吴某群出卖房屋未取得配偶的同意。二、涉案合同成立后，因国家房地产政策的调控，非广州市户籍居民非满足特定条件不得购买商品房。因沈某敏是广州市外籍居民，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号），情况发生变化，合同已经无法履行，请求解除合同。三、沈某敏请求房屋过户之诉，而本案是合同之诉，该诉讼请求不符合法律规定。四、涉案合同并非正规的房地产买卖合同，因双方需要进一步签订由住建部统一核定的房地产买卖合同，但未办理。根据双方签订的合同，在合同一方选择违约的情况下，违约方只要承担违约责任，而非沈某敏主张的继续履行合同。综上所述，吴某群请求解除合同，吴某群同意返还定金2万元给沈某敏，同时愿意支付沈某敏3万元作为经济补偿。
第三人代理公司向原审法院述称，代理公司认为，沈某敏、吴某群签订的房屋买卖合同有效。但签订合同后，有解除合同的案例，也有继续履行合同的案例。至于如何解决，应由沈某敏、吴某群进行协商。
第三人工商银行向原审法院述称，吴某群向工商银行申请个人二手住房购置贷款，用于购买新塘镇港口大道363号现代城市花园4幢某号房。工商银行经审核于2009年10月10日向其发放38万元贷款，贷款期10年，并于2009年10月23日办妥房屋抵押登记手续。放款至今，吴某群一直正常还款，并无向工商银行提出任何还款申请。
第三人李某东向原审法院述称，沈某敏委托本人与吴某群签订房屋买卖合同，沈某敏确实需要涉案房屋。本人对沈某敏的诉讼请求没有意见，吴某群应当继续履行合同。
原审法院认为，根据涉案房屋的房地产权证，涉案房屋登记吴某群一人名字，房地产权证共有人栏为空白，且吴某群未告知代理公司及沈某敏涉案房屋为夫妻共同财产，故此，吴某群与沈某敏于2010年1月28日所签订的《房屋买卖合同》已构成表见代理。该合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容并无违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，合同对双方当事人均具法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吴某群答辩主张本案合同属于效力待定的合同的理据不足，不予采纳。根据本案查明的事实，吴某群自签订合同起至今均没有向工商银行申请提前还贷款，导致合同未能履行，其行为已构成违约。根据合同约定或者法律规定，有权主张解除合同的一方为合同守约方，而吴某群属于违约一方的当事人，为维护交易安全和诚实信用的市场秩序，一般情况下违约方无权主张解除合同（守约方同意除外）。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述法律规定，因抵押而产生的债务被清偿后，抵押的房屋就不存在转让限制。现沈某敏明确表示愿意替代吴某群清偿涉案房屋的抵押贷款，故沈某敏代为清偿涉案房屋的抵押贷款和涂销抵押登记，并由吴某群协助办理过户手续。综上所述，沈某敏请求吴某群将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，予以支持。上述清偿的贷款及费用数额应在未支付的房款中扣除，剩余房款吴某群可依照合同约定请求沈某敏予以清偿（包括另案起诉）；沈某敏也有义务依照合同约定予以清偿。至于沈某敏主张吴某群支付违约金10000元的请求，因其主张继续履行合同，故再主张违约金不符合合同约定，不予支持。至于沈某敏主张吴某群支付代理公司的中介代理费7000元的请求，因沈某敏并未支付该款，且该费用的权利人属于代理公司，故该项请求，不予支持。经审查，本案不符合《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中规定的情势变更情形；国家房地产调控政策，不影响沈某敏购买增城市辖区内的涉案房屋。故吴某群在本案中提出相关问题的答辩意见，不予采纳。工商银行经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百六十二条的规定，作出判决：一、在本判决发生法律效力之日起五日内，沈某敏直接向第三人中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行清偿增城市新塘镇港口大道363号现代城市花园4幢某号房的抵押贷款本金380000元及利息（已付本息应予扣减）与相关提前还贷的费用。二、在沈某敏履行本判决第一项的义务之日起五日内，吴某群和第三人中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行协助沈某敏办理增城市新塘镇港口大道363号现代城市花园4幢某号房的抵押登记涂销手续。三、在增城市新塘镇港口大道363号现代城市花园4幢某号房的抵押登记涂销手续办妥之日起五日内，吴某群协助沈某敏办理上述房屋过户至沈某敏名下的登记手续。四、驳回沈某敏的其他诉讼请求。案件受理费9790元，由沈某敏负担100元；吴某群负担9690元。
判后，吴某群不服，向本院提起上诉称，一、原审认定以下事实错误。1、《房地产买卖合同》买方一栏为空，买方代理人为李某东，本案不能认定沈某敏为案件当事人或只能认定李某东和吴某群为合同当事人。2、定金系代理公司交付给吴某群，代理公司交付定金时，没有将买方的主体资料提供给吴某群，吴某群无法确认定金是否为沈某敏支付。而且，直至收到一审法院应诉通知书才确认存在沈某敏此人。3、案中没有任何证据显示告知我方沈某敏的联系方式，而且李某东和代理公司亦未如实告知吴某群买方的身份资料，故在合同成立前，上述告知义务即使归吴某群，亦为合同前义务，况且，吴某群客观上无法告知沈某敏涉案房产的情况。二、原审没有查清如下事实：1、《房地产买卖合同》订立时，李某东没有向吴某群或代理公司提供其自身的身份证明、沈某敏的身份证明、授权委托书。2、《房地产买卖合同》订立时，代理公司作为居间人，没有要求吴某群提供婚否资料，其没有询问吴某群涉案房屋是否属于夫妻共同财产，也没有要求吴某群提供其妻子同意转让的声明书以及吴某群代理转让事务的授权委托书。三、李某东与吴某群签订《房地产买卖合同》后，两年的时间内，代理公司、李某东和沈某敏任何一方均无催告或要求吴某群履行合同。三、原审法院适用法律错误。1、吴某群、李某东签订的《房地产买卖合同》不构成表见代理。合同订立时，若李某东不知涉案房产为夫妻共有，则李某东不可能有理由相信吴某群有代理权；若李某东知道涉案房屋为夫妻共有财产，则其应取得吴某群妻子的书面同意和授权委托书后与吴某群订立合同，否则不能推定李某东为善意，此时其与吴某群恶意串通导致《房地产买卖合同》无效。2、本案案由为房屋买卖合同纠纷，非物权纠纷，不应当适用《物权法》第一百九十一条第二款的规定。3、本案《房地产买卖合同》若成立，应根据当事人的请求和基本事实，确认合同解除，而非适用民法的下位原则诚实信用原则强行要求吴某群继续履行合同。故上诉请求：1、撤销广东省增城市人民法院（2012）穗增法民三初字第134号判决第一项、第二项、第三项；2、改判驳回沈某敏的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由沈某敏负担。
沈某敏答辩称：请求二审法院驳回吴某群的上诉，维持原审判决。
中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行答辩称，同意原审判决。
原审第三人广州市某维房地产代理有限公司第三人没有到庭参加诉讼。
原审第三人李某东没有到庭参加诉讼。
二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院依法予以确认。
二审另查明，吴某群在原审庭审期间表示，不同意履行的合同的原因是家人认为需要居住，不同意卖。并表示已经口头告知对方涉案房屋属于夫妻共有。李某东在原审庭审期间表示，我受沈某敏的委托签署涉案房屋的买卖合同并支付定金。并在合同签订前已经告知广州市某维房地产代理有限公司及吴某群其是作为代理人签订合同。沈某敏在原审庭审期间表示，吴某群一直没有告知我方涉案房屋属于夫妻共有，我方属于善意第三人。
另查明，沈某敏在二审庭审期间表示，如果吴某群配合办理银行的相关手续，我方同意支付剩余的购房款。
本院认为，根据吴某群和李某东签名的2010年1月28日《房地产买卖合同》可以看出，李某东为代理人，在合同的买方处也有沈某敏的名字。从当天交付定金的情况看，广州市某维房地产代理有限公司出具的收款收据也是载明沈某敏购房交付定金，所以吴某群应当知晓涉案房屋的购买人为沈某敏，而且李某东和沈某敏均认可房屋的买受人为沈某敏，所以吴某群主张李某东以及广州市某维房地产代理有限公司没有提供沈某敏的主体资料而不是合同当事人的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
涉案房屋登记于吴某群一人名下，通过双方签订《房地产买卖合同》可以看出，吴某群保证对上述物业享有合法所有权，吴某群在原审表示口头告知过对方涉案房屋属于夫妻共有，但其未能提供相应的证据证实，沈某敏对此又予以否认。由于双方签订的《房地产买卖合同》未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，所以合法有效。同时，沈某敏在二审庭审期间表示，如果吴某群配合办理银行的相关手续，其同意支付剩余的购房款。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9790元，由上诉人吴某群负担.
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 茹艳飞
代理审判员 黄彩丽