重点提示：
某A公司签订《某X花园商品房定购书》时并未取得涉案房屋的商品房预售许可证，原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定《某X花园商品房定购书》无效，并无不当，本院予以维持。
吴某某与从化市某A企业有限公司等房屋买卖合同纠纷上诉案
上诉人（原审被告）：吴某某。
被上诉人（原审原告）：从化市某A企业有限公司。
被上诉人（原审第三人）：广州市某B房地产开发有限公司。
上诉人吴某某与被上诉人从化市某A企业有限公司（以下简称某A公司）、广州市某B房地产开发有限公司（以下简称某B公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院(2012)穗从法房初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：某A公司开发从化市街口街《某X花园》房地产项目。某A公司与吴某某于2006年5月30日签订《某X花园商品房定购书》，约定：1、吴某某向某A公司购买位于从化市街口街新村北路某X花园琴泉阁701号房；2、该房建筑面积为144平方米，定购价为300000元，单价为2083.30元/平方米；3、签署定购书时交付定金20000元。吴某某于2006年5月30日交纳了定金20000元给某A公司。某A公司一直没有取得涉案房屋的预售许可证或将该房屋建成竣工。后某A公司将某X花园项目转让给某B公司。某B公司将该项目更名为某Y国际公馆。某A公司与某B公司在《关于【某Y国际公馆】项目（原某X花园）项目转让问题一揽子解决会议备忘录》中约定：1、某B公司认可某A公司预售的其中15套房；2、某A公司自行解决其余30套预售房（包括涉案房屋）的所有问题；3、为综合考虑某A公司处理其余30套预售房及补偿某A公司多年由于该项目引起的部分损失和费用以及为彻底解决双方纠纷等需要，某B公司同意一次性补偿某A公司770万元。某B公司于2010年12月29日取得该项目1号楼、2号楼、3号楼/12层的《商品房预售许可证》【编号：从化房预（网）字第20101100号，备注：该项目1号楼（琴泉阁）701号房不对外公开销售】。
2011年12月28日，某A公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除某A公司和吴某某于2006年5月30日签订的《某X花园商品房定购书》；2、本案诉讼费用由法院确定。
原审庭审中，某A公司表示若无法继续履行合同则同意按定金条款赔偿给吴某某。
原审法院认为：某A公司与吴某某签订的《某X花园商品房定购书》不具备《中华人民共和国合同法》第十二条规定的合同条款以及《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此该定购书不能认定为商品房买卖合同。定购书实则买卖双方为订立商品房预售合同设立担保，是商品房预售过程中的预约行为，视为商品房预售合同的组成部分，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，原审法院认定某A公司与吴某某签订的《某X花园商品房定购书》无效，因此某A公司应返还吴某某交纳的定金20000元并支付利息（利息从2006年5月31日起至付清款之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）给吴某某。然而某A公司同意按定金条款赔偿，即支付20000元给吴某某，明显比上述计算至今的利息高，予以支持。综上，某A公司应支付40000元给吴某某。吴某某的抗辩和请求无法律依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条的规定，于2013年3月25日作出如下判决：一、驳回某A公司的诉讼请求；二、某A公司与吴某某签订的《某X花园商品房定购书》无效；三、某A公司应于本判决生效之日起5日内支付40000元给吴某某。本案受理费100元由某A公司负担。
判后，上诉人吴某某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定《某X花园商品房定购书》无效，认定事实不清，适用法律错误。《某X花园商品房定购书》明确载明商品房的房号、面积、单价以及付款方式等，具备了商品房买卖合同必备条款，至于《商品房销售管理办法》第十六规定的其他内容，完全可以根据法律规定予以确认，故《某X花园商品房定购书》具备商品房买卖合同的效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案房屋已经取得了商品房预售许可证明，故原审法院认定《某X花园商品房定购书》无效，适用法律错误。二、某B公司作为整体受让某X花园项目的受让方，依法应承担某A公司对吴某某出售涉案房屋的义务，一审对此不作审查错误。某A公司将某X花园项目整体转让给某B公司，且对吴某某一直隐瞒转让的事实，该转让对吴某某没有约束力。《广东省商品房预售管理条例》第十二条明确约定“转让预售的商品房项目的，受让方应当享有原预售人对预购人享有的权利，承担原预售人对预购人所承担的义务”，故某B公司应当将涉案房屋出售给吴某某。三、一审法院的判决，是对吴某某因某A公司的原因导致无法实现购房目的所造成的重大经济损失的漠视，有失公平。且涉案房屋仍未销售，具备继续履行条件。上诉请求：1、撤销原审判决，改判某B公司依照某A公司与吴某某签订的《某X花园商品房定购书》约定的条款签订商品房买卖合同，将涉案房屋出售给吴某某；2、案件受理费由某A公司和某B公司负担。
被上诉人某A公司答辩认为：吴某某的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人某B公司答辩认为：吴某某的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，某A公司表示某B公司认可某A公司出售的15套房是已经支付了大部分房款且签订了《商品房买卖合同》的房屋，不予认可的30套房是没有签订《商品房买卖合同》的房屋；30套房中已经解决了17、18套，目前提起诉讼的有5套房。吴某某对某A公司的上述陈述不予认可，认为某B公司认可的15套房屋并非全部有签订《商品房买卖合同》。
对于吴某某为何没有按照《某X花园商品房定购书》的约定支付首期款并签订《商品房买卖合同》。吴某某述称其在规定时间内去缴纳首期款和签订合同，但是某A公司不收取款项也不签订合同，吴某某不能提供证据证实其有在规定时间内去缴纳首期款和签订合同；某A公司开始述称因为没有取得预售许可证，所以没有办法签订《商品房买卖合同》，吴某某并没有向某A公司要求缴纳首期款，随后变更陈述为因为吴某某没有交首期款，所以没有与其签订《商品房买卖合同》。
二审另查明，双方签订的《某X花园商品房定购书》约定：若乙方（买受人）支付定金之日起七天内未能依时签署《商品房买卖合同》及交付首期房款，则视为乙方违约，所付定金不予退还，甲方（某A公司）有权无需通知乙方，可另行处理该商品房。
本院认为，关于《某X花园商品房定购书》的性质及其效力的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《某X花园商品房定购书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条中约定的房屋交付使用条件及日期、面积差异处理办法、办理产权登记事宜以及违约责任等主要内容，故《某X花园商品房定购书》的性质是预约合同，原审法院认定《某X花园商品房定购书》不是商品房买卖合同，并无不当，本院予以维持。某A公司签订《某X花园商品房定购书》时并未取得涉案房屋的商品房预售许可证，原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定《某X花园商品房定购书》无效，并无不当，本院予以维持。
鉴于《某X花园商品房定购书》无效，吴某某要求某B公司作为某X花园项目的受让人，承担出售涉案房屋的义务，缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。