重点提示：
根据合同的约定，上诉人应当在房屋交付使用后的720日内为被上诉人办理讼争房屋的产权登记手续并将有关房地产权证交付上诉人。上诉人没有在合同约定的期限内为被上诉人办理房产证并交付给被上诉人，已经构成违约，应当依照合同约定承担逾期办理房产证的违约责任。
广东X房地产开发有限公司与许生商品房预售合同纠纷上诉案
上诉人(原审被告)：广东X房地产开发有限公司（以下简称X公司）。
被上诉人(原审原告)：许生。
原审法院查明：X公司是位于广州市天河区K大院内中山大道北编号为14的N科技大厦商品房的开发商，已取得商品房预售许可证予以销售。
2006年1月8日，许生与X公司签订《商品房买卖合同》，约定：许生向X公司购买N科技大厦第A幢28层2808号房，测绘地址为天河区天河路592号2808房（以下简称案涉房屋）；该商品房的用途为住宅，房屋建筑面积80.45平方米，其中套内建筑面积62.63平方米；按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米11445元，总房款为716810元；许生自本预售合同签订暨网上备案之日起2日内支付全部房款的30.2%，金额216810元，剩余房款金额500000元须于2006年1月13日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；X公司应当在2006年9月30日前将房屋交给许生使用；X公司应当在商品房交付使后720日内，向产权登记机关为许生办妥产权登记，并将以许生为产权人的房地产权证交付许生；在此场合，许生应当及时提供产权登记机关要求的需许生提供的证件资料；X公司应如实告知许生为办理产权登记需要由许生提供的证件资料，X公司未告知或告知的内容补完备、不准确，致使许生未能及时提供证件资料的，许生不承担责任；X公司违反产权登记的约定的，许生不退房，X公司按自此迟延之日起每日以已付房款的0.01%向许生支付违约金等条款。该合同的附件五《商品房买卖合同补充协议》第十一条约定：本合同要求或允许的通知和通讯均以书面形式发出，许生应确认签收通知，或者以挂号信函、传真的方式发出通知于《商品房买卖合同》列明的地址，均为通知送达等内容。上述《商品房买卖合同》经房地产管理部门办理了登记备案手续。
合同签订后，许生向X公司支付了案涉房屋的全部房价款，其中，X公司分别于2006年2月17日及2006年4月20日向许生开具了收取房款216810元及500000元的相应发票。
2006年9月30日，X公司将案涉房屋交付给许生使用。
2008年8月5日，X公司向许生开具了补交房款7096元的发票。
2009年2月23日，许生取得案涉房屋的《房地产权证》。
许生向原审法院提起诉讼，请求：一、判令X公司支付逾期办证违约金（从2008年9月20日起至2009年3月31日止，违约金按照已付房价款723906元的每日万分之一的标准计算）；二、判令X公司承担本案全部诉讼费用。
在本案审理过程中，X公司为证明其答辩意见，向原审法院提供了以下证据：1、《广东X房地产开发有限公司致业主函件》（附件为《办理小产证业主需提供的资料》），显示：时间为2008-5-27 12：11：4；下载于广州N科技大厦信息交流平台?All Rights Reserved；内容为告知N科技大厦的业主大厦即将进入规划验收和办理的阶段，请业主到指定地点（资料提交日期另行通知）提交附件所述的办理房地产权证所需的资料，并要求存在将阳台封闭违规使用的严重影响大厦规划验收的行为的业主予以改善，否则违规户应承担X公司无法如期向业主交付房地产权证的违约责任等；X公司称其于2008年5月在网上小区业主论坛中发布了该函件。2、X公司致业主的通知（复印件），内容与证据1《广东X房地产开发有限公司致业主函件》的内容相同，但未显示时间；3、显示有许生签名确认的领取案涉房屋房地产证原件的签收单，签收时间为2009年2月23日。许生对上述证据发表以下质证意见：对证据1-2的真实性均不予确认，许生从未见过该函件，也不存在封闭阳台及变更房屋使用性质的行为；对证据3的真实性无异议。
原审法院认为：许生与X公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约履行。
作为案涉房屋出卖人的X公司负有向作为买受人的许生交付房屋及转移房屋所有权即办理房屋所有权登记手续的义务。本案中，许生已履行了向X公司支付全部房价款的义务，X公司亦于2006年9月30日将案涉房屋交付给许生使用，依约X公司应当在房屋交付使用后720日内（即2008年9月19日前）办妥案涉房屋的权属证书并将其交付给许生，否则应承担相应的违约责任。现许生直至2009年2月23日才取得案涉房屋的权属证书，已超过双方约定的办证期限，X公司的行为构成违约。关于X公司以许生存在违规封闭阳台的行为和变更案涉房屋的用途的行为导致X公司无法在约定期限内办妥案涉房屋权属证书为由生辩称迟延办证的责任在于许生，该院认为，现有证据并未显示许生存在上述行为且该行为导致N科技大厦整体规划验收手续的迟延办理，因此，对X公司该生辩不予采纳。
如上所述，X公司应对其迟延办理案涉房屋权属证书的违约行为承担相应责任，依约即是由X公司向许生支付迟延办证违约金。上述违约金依约应从双方约定的办证期限届满的次日（即2008年9月20日）起计至权属证书交付给许生之日（即2009年2月23日）止。许生主张上述违约金计至2009年3月31日止无合法依据，该院对超出部分不予支持。上述违约金应以许生的已付房价款723096元（216810元+500000元+7096元）为本金，按照每日0.01%的标准计付。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、X公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向许生支付迟延办理广州市天河区天河路592号2808房的权属证书的违约金（以723096元为本金，按照每日0.01%的标准，从2008年9月20日计至2009年2月23日）；二、驳回许生的其他诉讼请求。如果X公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，向许生加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由许生负担30元，X公司负担120元。
上诉人广东X房地产开发有限公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人如约将房屋交付给业主后，大部分业主违规使用房屋，一部分业主违规将房屋阳台封闭，一部分业主将住宅用房违规改为办公使用，导致N科技大厦不能顺利通过规划验收，继而影响房产证的办理。对此，上诉人于2008年5月特此通知各位业主，要求其改善上述违规事实以利于规划验收程序的顺利进行，否则相关责任由违规业主承担。上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第三条第三款及二十六条明确约定“乙方（被上诉人）的房屋仅做住宅使用，乙方使用期内不得擅自改变给商品房的建筑主体结构、承重结构和用途”，被上诉人违规将房屋阳台封闭并将住宅房屋改为办公用房使用，违反了合同约定及相关规定，被上诉人的违规用房导致影响规划验收，被上诉人应当对其违约行为承担不理后果。被上诉人于2008年8月提供相关证件资料后，上诉人已于限期内将相关证件资料提交房管部门办理登记手续。上诉人已经依约履行了合同义务。据此，上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人许生答辩称：同意一审判决，请求维持原判。
二审期间各方当事人未能举出新的证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应切实履行。
根据合同的约定，上诉人应当在房屋交付使用后的720日内为被上诉人办理讼争房屋的产权登记手续并将有关房地产权证交付上诉人。上诉人没有在合同约定的期限内为被上诉人办理房产证并交付给被上诉人，已经构成违约，应当依照合同约定承担逾期办理房产证的违约责任。上诉人上诉称系由于被上诉人违规使用房屋导致影响规划验收的进行，没有充分证据证实，本院不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费150元，由上诉人广东X房地产开发有限公司负担。